キャッシュは大切

このたびのコロナ不況では、投資用にキャッシュを持っておく大切さを痛感した。今回のような分かりやすい暴落相場は10年に1度あるかないかだと思う。買いたい時に自由に使えるキャッシュが無いのは非常に心許ない。6月頃に二番底が来ることを予想してはいるものの、これは予想と言うよりも期待と言った方が適切だ。もしも株価が下落に転じなければ、恐らく僕は買い控えるだろう。そして一度買い控えてしまうと、中長期的に成長が期待できそうな株式を見つけても、「あのコロナ不況の時だったら、もっと安く買えていたのに」と、二の足を踏んでしまうに違いない。逆に今回のコロナ不況で期待通りの売却益が得られれば、株式投資に対する警戒感が薄れ、次々と買い増しをしていくに違いない。

 

それにしても最近の株価の推移は解せない。日本におけるコロナウイルスの感染者は増加傾向にあり、5月6日までに終息することは絶望的で、ピークアウトを向かえているとも思えない。緊急事態宣言が継続される可能性はかなり高く、仮に継続されなかったとしても、自粛の流れは継続すると思われる。多くの企業が5月半ば以降に決算報告を控えているが、そこで楽観的な展望を述べたとしても、僕には信じられない。年単位で見ても業績の悪化は避けられそうになく、減配は規定路線ではなかろうか。少なく見積もっても2～3年は尾を引くと思われるのに、株価は明らかに上昇傾向を示している。皆が皆、長期保有を前提とした投資スタンスではないだろうに・・・。

にほんブログ村

コロナ不況は投資のチャンス！

政府の「休業要請に応じても補償はしない」方針に異を唱える人もいるようだが、僕はこの方針に賛成だ。経営体力に乏しい零細企業や自営業者やベンチャー企業などは廃業に追い込まれるだろうが、それが資本経済というものだ。弱者が淘汰され、生き残った強者に資本が集中されることで、世界でも戦える優れた企業が育つと信じたい。

 

緊急事態宣言の発令によりコロナ不況が長期化・深刻化することは確実と思われる。決算への影響を抑えるため、まず企業は設備投資をはじめとする攻めの投資を徹底的に差し控えるだろう。経費削減を軸とした損益改善施策を続ければ、稼ぐ力は徐々に削ぎ落されていくに違いない。コロナ不況は世界大戦に次ぐ特大激甚災害であり、同規模の有事が再来することはほぼ有り得ないし、考えても仕方がないことだと思う。だが、恐らく日本企業の多くは、有事の再来に備えて、今まで以上に内部留保を蓄え始めるのではないかと予想する。投資自粛の流れは国力の衰退を加速させると見る。コロナウイルスが猛威を振るい、経済活動の束縛状態が続くと、企業は人件費の削減に動くだろう。正社員は賞与を大幅にカットされるし、派遣社員や契約社員は首を切られるだろう。コロナウイルスが終息しても、景気が元通りに回復するまで、少なくとも5年、恐らく10年ぐらいかかると思われる。

 

現在、株価は一部の銘柄を除き年始比で3割から4割ほど暴落している。通常、株価の推移は様々な要因が絡むため、素人には予想が難しい。コロナ不況のように、分かりやすい要因で支配されている相場は非常に珍しく、初心者が投資を始める良いタイミングだと思う。僕もこの流れに便乗するため、ネット証券に口座を開設した。株式投資は今年中に始めようと思い、昨年のうちに業界情報誌や投資指南書を購入し、勉強していたが、特に経済指標の見方は僕には難解で理解できず、いつ投資デビューすればよいか途方に暮れていた所なので、今の状況は不幸中の幸いと言える。3月半ばに底をついてから株価は上昇基調にある。実体経済は酷くなる一方なのに不思議なことだ。恐らく僕のような投資初心者が、こぞって買い注文を付けているのではなかろうか。口座開設を申し込んでいる間、経済アナリストのコラムを読み、その多くが5月の決算報告を受けて、6月に二番底を迎えると予想していた。コロナ禍は今後1～2カ月で終息するとは思えないため、いつ底を迎えるかは分からないが、再び下落基調に陥るのは確実視される。よって口座は開設したものの、まだ株式は購入していない。6月に入ったら、財形貯蓄を一部取り崩し、賞与と合わせて軍資金に回す予定だ。基本的に長期保有スタンスで行こうと思っていたので、本来は配当利回りを重視すべきだろうが、今回は将来の売却益を見込み、明らかにコロナ不況で株価が暴落している大手企業の株式を狙うこととした。既に目ぼしい銘柄を選定している。一度購入したら5年から10年ほどは保有を続け、年始の株価に近付いたタイミングで手放すことを検討したい。

にほんブログ村

僕のライフマネープラン

同期生から遅れること2年、ようやく社内昇格試験に合格し、年収が100万円ほどアップした。源泉徴収票を見た不動産投資会社から、「3室目のワンルームマンションを買わないか？」とセールスを受けた。不動産投資会社は、マンション投資をローリスクと評するが、本当だろうか？不動産投資会社は不動産を売ることが目的なので、自社商品の利点を強調し、リスクについてはあまり話そうとしない。そこで不動産投資のリスクについて、自分なりに考えてみることとした。

 

最も分かりやすいのは空室リスクだろう。今のところ家賃収入が滞ったことはないが、駅近で築浅のワンルームマンションなのだから、これは当然と言える。問題は20～30年後だ。日本の人口は減り続け、30年後の2050年代には1億人を切ると予想されている。加えて、僕がマンションを買った街は、全国的に見ても人口の減少が著しく、居住者の奪い合いはますます激しくなるだろう。果たして20～30年後も空室を回避できるだろうか？僕はそうは思わない。空室時は家賃の8割相当額が不動産投資会社から補償される契約だが、収支が悪化することは間違いない。どこかの段階で、不動産の売却あるいは買い替えを考えることになると思う。経年劣化によって資産価値は下落するだろうが、日本経済が僅かでも成長を続けていれば、不動産の市場価格も底上げされ、意外と売却損は出ないと思われる。僕は独身で、特に婚活もしておらず、今後も相続対策を検討する必要性は無いと考えられる。となると、居住用以外の不動産は全て手放し、現金（貯蓄）に変えた方が無難ではないかと思う。退職して年収が減少したら、不動産投資の旨味のひとつである節税効果がほとんど得られなくなり、ローン残債があれば、年間収支は確実にマイナスとなる。よって売却のタイミングは、退職時か退職の少し前が理想だ。

 

しかしマンション設備は経年劣化する。10年もすれば、エアコンや温水便座や給湯機器などの室内備え付け設備はダメになっていくだろう。加えて壁紙やフローリングの保修も必要となる。これは専有部なのでオーナーが全額負担することになる。調べたところ、10年で40万円は覚悟しなければならないようだ。更に専有部にある配管の交換目安は20～25年で、費用は25～30万円と、かなり高額になるそうだ。また15年もすれば大規模修繕が必要になる。現在、修繕費名目での積み立ては月額数千円程度であり、これで修理・交換費用を全て賄えるかは微妙なところだ。地震や風水害の影響で、想定よりも修繕費がかさみ、土壇場で金銭負担の追加を迫られるのではないかと危惧している。以上を考慮すると、専有部の配管交換目安に到達する前、すなわち築18年程度での売却が妥当と思われる。ただし、一般的には最も給与が高くなる50代前半での売却となるため、定年までの見込み年収、入居状況、修繕計画などを確認したうえで、売却の是非を判断することになりそうだ。

 

不動産投資会社からは、2室中1室を築13～15年頃に売却する計画を示された。このあたりで不動産価値が住宅ローン残債を上回る、損益分岐点に達する見込みとのことだ。残り1室は自身の経済状況や社会情勢を見て、運用継続するか売却するかを判断してはどうか、と提案された。今後の年収はほぼ現状維持で推移する見通しと伝えたにもかかわらず、なぜ1室のみ売却という提案がなされたのか、よく分からない。節税対策を考えるならば、2室を運用したままの方が合理的と思われるのだが・・・。不動産投資会社は、聞かれれば答えるが、聞かれない限りは答えないスタンスで、信頼には足らない。しかもリスクは過小評価、リターンは過大評価している節があるため、言うことを妄信せず、各所から情報を収集し、吟味することが肝要だと思う。

 

人口減による空室リスク対策として、将来的には民泊又は高齢者住宅に転用を検討しているとのこと。確かに賃貸よりも需要は見込まれ、運営が軌道に乗れば賃貸経営よりも高いリターンが期待できそうだが、問題は不動産会社が民泊や高齢者住宅の運営ノウハウを持ち合わせていない点にある。質の高いサービスが提供できず、空室率が高まり、大損するリスクも高まると予想される。またビジネスホテル並の備品、すなわち寝具、カーテン、テレビ、ゴミ箱、ドライヤーなどを買い揃える必要があり、シャンプーなどのアメニティグッズ、タオル、トイレットペーパーなどの消耗品は都度補充する必要がある。加えて炊事環境も最低限整える必要があるため、調理器具、食器、冷蔵庫、電子レンジなども必要となり、少なくとも40～50万円ほどの初期投資が必要と見る。内装のリフォーム工事も必要となれば、投資額は100万円を超える可能性もある。これではオーナーの過半数から承認を得ることは至難であるため、恐らく初期投資は管理会社と折半することになるだろうが、以後の買い替え費用は全額オーナー負担になるはずだ。賃貸経営と比べて、明らかにハイリスク・ハイリターンの投資となるため、個人的には参画したくない。不動産投資会社から転用の打診を受けたタイミングで、売却しても良さそうだ。

 

色々と考えた末、3室目の購入はお断りした。一般的に不動産投資は景気に左右されにくい手堅い投資だと評されているが、見積もりを取るまで売却価格が明確にならず、そもそも売りたい時に売れるとは限らず、他の投資よりも現金化に時間がかかり、出口戦略（利益確定又は損切り）を実行しづらいという難点があるし、損益通算の考え方も難解で、運用上の経費は透明性が低く、先行きを見通せないと感じる。それに住宅ローンという多額の負債を抱えることは単純に気持ちが悪い。やはり、比較的ローリスクで、そこそこのリターンが期待でき、運用実績が明瞭で、運用コストも低い、株式の投資信託が投資の王道だと思う。

 

これまでは余剰資金を居住用マンションの住宅ローン繰り上げ返済に充当していたが、ローン残高は当初の4分の1程度にまで減少し、繰り上げ返済による利息減額効果は小さくなったため、住宅ローン控除が受けられる残り3年間は、別の投資に充てたいと考えている。第一の候補は自社株式の定期購入増額だ。購入及び売却時の手数料は無料で、千円につき50円、5%相当の奨励金が必ず貰える。現在は給与天引きで千円、賞与天引きで2千円、年間1万6千円購入しているが、これを十倍程度に引き上げようかと考えている。第二の候補は自社以外の国内株式の取得だ。堅実に年間配当を獲得するため、成長分野に高シェアの商品やサービスを持つ、大手企業の株式を長期保有したいと考えている。第三の候補は海外株式の投資信託増額だ。米国や欧州、中国や新興国など、世界中のマーケットから有望株を探し出すのは、個人投資家には極めてハードルが高いため、プロのトレーダーに運用を任せた方が無難だと思う。既につみたてNISAを海外株式100%のファンドで運用し、確定拠出年金も海外株式中心で運用しているので、投資に回せるお金が増える、住宅ローン及び奨学金の完済、あるいは貯蓄型生命保険の支払い満了のタイミングで、増額を前向きに検討したいと考えている。

 

あと20年もすれば、定年という概念自体が無くなり、能力がある人は望む限り働き続けられる時代に変わっていると思うが、僕は60歳でスパっと会社を辞し、毎日が休日生活をのんびり楽しみたいと願っている。お金に困ることなく余生を過ごすために、60歳到達時点で、不動産を除く金融資産を5千万円以上貯めておきたい。現状では途方もない目標に思えるが、大きな怪我や病気に罹ることなく、現状と同程度の年収を稼ぎ続けることができれば、達成はそれほど難しくないはずだ。

にほんブログ村

資産運用について

金融の専門家や投資でボロ儲けした人の話を目にする機会は数多くあれど、一般人の体験談を聞く機会は少ない。資産運用は最終的には自己責任で行うものだが、自分と似たような立場にある人達が、どのような考えで、どのような運用をしているのか気になるという人は結構いると思う。当記事では、自分が就職してから現在に至るまでに行った資産運用について振り返ることとした。資産運用について考える一助になれば幸いである。

 

新卒で入社してすぐ、会社から勧められるがままに行ったことは、給与天引きによる財形貯蓄と自社株購入である。僕は実家や社宅住まいではなく、賃貸マンションを借りて一人暮らしをしており、更に奨学金の返済もあって、家計に余裕が無かったため、財形貯蓄は月1万円、自社株購入は月千円とした。現在も同額で継続している。財形貯蓄は個人で行う定期預金と比べて利率が若干良いため、いつでも引き出せる安全資産としてポートフォリオに組み込むことはアリだと思う。自社株購入は購入金額に応じて会社から奨励金が支払われ、しかも手数料が1円もかからない。同期の中には、財形貯蓄は行わず、自社株購入に毎月数万円拠出している人もいたが、例えば数年以内に結婚を考えているなど、近い将来に纏まったお金が必要になる場合を除き、合理的な判断だと思う。

 

企業型確定拠出年金は、入社から数年間は元本保証の定期預金100%にしていたが、福利厚生の一環で開催された、外部講師による運用講座の受講をきっかけに、資産割合の変更に着手した。とりあえず定期預金は資産がほぼ増えないことが分かったため全て解約し、手数料が比較的少ないインデックスファンドを選び、国内株式、海外株式、国内債券、海外債券が、おおよそ25%ずつとなるようにした。確定拠出年金は60歳まで続く超長期の積み立てなので、20代30代までは株式の割合をもっと増やしてもいいと思う。僕はこれまでに数回リバランスを行い、現在は国内株式と海外株式を計65%ほど、国内債券と海外債券を計35%ほどにし、少しずつ株式の割合を増やしている。40代半ば頃までは株式が7割前後となるように運用し、以降は景気動向を予想しながら、少しずつ元本保証の定期預金に振り替えていくつもりだ。僕は最近になって拠出掛金の積み増しを行ったが、確定拠出年金は運用益が非課税かつ掛金が全額所得控除となり、減税効果が大きいため、投資用の資金があるなら最優先で資金投入すべきだと思う。

 

銀行窓口で届出印の変更手続きを行った際、行員に勧められた年金型生命保険に加入した。僕が加入した保険は、毎月一定額を10年間支払い、10年間の運用期間を経て、毎月一定額を10年間かけて受け取る、というものであった。（注：現在は販売していない）年齢が若いほどリスクが低くなるため、受給終了が60歳前後になる保険であれば、手を出してもいいと思う。年末調整又は確定申告により生命保険料控除を受けられるが、控除上限額に達してしまうため、掛金は毎月5千円以下とし、余った資金は別の投資に用いた方がいいと思う。僕は深く考えず毎月1万円で契約してしまったが…。

 

30歳の時、職場近くに築浅の中古マンションを購入した。職務上、転勤の可能性が低い場合、月々の支払いはほぼ同額で、賃貸よりも数倍広い部屋に住まうことができるマイホーム購入は、経済的な選択肢だと言える。僕は全く下調べをせずに不動産屋を来訪した初日の内覧で購入を即決したが、本来は周辺地域の開発計画も調査したうえで購入を検討することが望ましいと思う。僕が購入したマンションは、もともと駅近の好立地物件だったが、購入後も宅地開発が進み、日用品が買えるお店や病院などがすぐ近くにできたため、資産価値は購入時よりも上がっている。止むを得ない事情によって売却することになったとしても、損をすることはないと思われる。不動産は非常に高い買い物なので、後悔することがないよう、優良物件に巡り合えるまで粘り強く情報収集した方がいいと思う。

預金がある程度貯まったら、住宅ローンの繰り上げ返済に充てている。居住用に不動産を取得すると、一定期間中はローンの残高に応じて住宅ローン控除が受けられるため、繰り上げ返済は控除期間終了後に行うべきだという意見も耳にするが、よほど低金利のローンを組んでいない限り、繰り上げ返済した方が節約できる。（注：手数料は考慮していない）繰り上げ返済よりも株式投資などに資金投入した方がハイリターンを期待できるという人もいるようだが、ノーリスクで確実にミドルリターンが得られる繰り上げ返済は、割の良い投資だと思う。僕は繰り上げ返済を積極的に行うと最初から決めていたため、固定金利よりも金利が低い変動金利でローンを組み、返済額軽減型よりも利息の軽減効果が大きい返済期間短縮型で繰り上げ返済を行っている。今のペースなら5年以内に完済できそうだ。

 

ローン完済後は預金が貯まりやすくなるため、一部を株式投資に回したいと考えている。海外企業は投資判断に必要な情報の収集が困難と思われるため、国内株式を中心に購入するつもりだ。株主優待目当てで選んでいる人も多いようだが、有効期限内に使い切れない恐れがあるため、僕は配当金を重視して決めたいと考えている。50万円程度の投資資金が確保できたら、安定成長が見込めそうな企業や将来性が感じられる企業の株式を都度購入し、基本的には長期保有する方針で運用したいと思う。

 

街中でキャッチセールスに引っ掛かり、投資用にマンションのワンルームを2室購入した。この買い物は正直失敗だったかなと思っている。不動産投資の最大の魅力は、契約時に住宅ローン残高が死後ゼロとなる保険に加入しておけば、不動産を相続した遺族が、（年金型生命保険ほどの確実性は無いが）継続的に家賃収入を期待できる点だと思うが、生涯独身を貫く可能性が高い僕にとっては無価値である。不動産投資を勧誘するウェブサイトの多くが、家賃収入による増収を謳っているが、家賃収入がローン返済額を多少上回っていたとしても、固定資産税・都市計画税を毎年支払わなければならないため、年間収支が黒字になることは、ほぼほぼ無いと思われる。更に1年目は登記費用、2年目は固定資産取得税を支払わなければならないため、大赤字は不可避である。不動産投資が赤字となった場合、確定申告で損益通算を行うと課税対象となる所得を減らせるが、その節税額は固定資産税・都市計画税すら賄うことができておらず、年間10万円弱の赤字が続いている。将来的には空室発生による家賃収入減額のリスクもある。不動産投資は、超長期にわたる少額投資の末、年季の入った不動産を割安で取得でき、老後の年金の足しにできるものだと認識した方がいい。

 

つみたてNISA制度を利用して、年間40万円の投資信託を始めている。先述した通り、住宅ローン完済後は国内株式投資に挑戦するつもりでいるため、海外株式100%のファンドを選び、投資先を分散させた。期間満了までは利益確定せずに放置し、期間終了後も積み立てを継続するつもりだ。定年（退職）が近付いたら、相場や家計状況を踏まえて、必要に応じて取り崩しや積み立ての中止を検討したい。

 

金・プラチナをはじめとする貴金属への投資は今のところ予定していない。同じ実物資産の一種である不動産に対して、やや分不相応と思われるほどの投資を既に行っているため、これからは金融資産を重点的に増やしていきたいと考えている。ただし金融資産総額が現物資産総額を上回ったら、リスクヘッジ目的で、実物資産への追加投資を考えるかもしれない。その時は、比較的少額で気軽に始められ、売買手続きも簡便な貴金属投資は、有力な選択肢となるだろう。

 

仮想通貨をはじめとする投機には、手を出すつもりはない。僕は本質的に優柔不断かつ面倒臭がりであると自覚しているため、相場チャートを頻繁にチェックし短期間で売買するスタンスは、性格的に合わないと思っている。似たような理由で、信用取引も向いていないと思う。一度手を出してしまうと、深みにはまってしまいそうで怖い。投資計画はライフプランだけでなく、自分の性格も踏まえて検討した方が、無理なく続けられると思う。

 

そう遠くない未来、定年が原則70歳に引き上げとなる可能性が高いと言われているが、僕は金融資産が退職金抜きで5千万円以上確保できる見通しが得られれば、60歳で退職してもいいと考えている。仕事を辞めると、ボケが一気に進行する懸念があるため、フィットネスクラブに通い定期的に身体を動かす、旅行や読書や美術品鑑賞などの趣味に没頭し、経験談を文章に纏めてブログなどで公開する、マンションの管理組合役員などのボランティア活動に参加する、行きつけの居酒屋やスナックを見つけ誰かと会話を楽しめる環境をつくる等、適度に刺激的な生活を送りたいと考えている。豊かなセカンドライフを迎えるためにも、本業と財テクに勤しみ、資産の形成に努めていきたい。

にほんブログ村