7月20日～22日の株式取引

7月20日（月）

オリックス　100株　125,000円で買い増し

最初の購入額（127,900円）を下回ったため、買い増すことにした。購入後も株価は下落傾向にある。オリックスはリーマンショックでは2年以上にわたって下落傾向を維持し、最終的に20,400円まで株価を下げたらしい。日経平均株価はじわじわ上昇しており、日銀の買い支えによる株価上昇は期待できない。加えて金融危機のリスクは完全には払拭されておらず、実体経済が従来水準に回復するまで数年はかかる見通しであるため、金融業で生計を立てているオリックス株は、まだまだ下がる余地がある。110,000円を切り、100,000円に迫ろうとしたら、更に買い増しを検討したい。15万円を超えたら売却の検討を始めたい。

 

7月21日（火）

旭化成　100株　83,330円購入

あまりイメージは湧かないが、化学業界はコロナの打撃が比較的大きく、各社業績は伸び悩み、株価も低迷が続いている模様。「会社四季報 業界地図2020」によると、旭化成はリチウムイオン電池用材料の量産技術を有し、かつ全固体電池の関連素材開発にも挑戦しているとのこと。投資家の口コミ掲示板を見ると「1株1000円を切っていてお買い得」という意見が大勢を占めていることと、すぐに収益につながるとは思えないが経営計画に将来性を感じること、連結売上高が1兆円を優に超える大企業であるため不況時にも底力が期待できること、加えて大学の先輩と後輩が旭化成に入社しており個人的に親近感を抱いていることから、購入に踏み切った。10万円を超えたら売却の検討を始めたい。

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2020年7月17日の株式取引

7月17日（金）

NTTデータ　100株　108,000円→126,000円（＋16.7%）で指値売却

保有銘柄だと、NTTデータとオリックスの株価が順調に上昇し、共に6月8日～6月10日にピークを迎えた。その後、NTTデータは下げ渋り、最近になって再び緩やかな上昇に転じ、目標値の126,000円/100株に達したため、売却が成立した。一方のオリックスはひたすら下げ続け、遂に購入時の127,900円/100株を割り込んだ。株価の先行きを見通すのは、やはり難しい。僕のような素人投資家は、無理をせず、複数の株式に分散して投資すべきだと、改めて思った。

 

投資資金にはかなり余裕がある。株価の推移と事業の将来性を踏まえて、次の購入先を検討していきたい。

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最近の株価動向について

　100株40万円で購入したアサヒビールHDが足を引っ張り、保有株式の損益は赤字に陥っている。投資資金は200万円ほどあるが、今は我慢だ。きっと更に下がるタイミングが来る。その時を信じて待ちたい。

　最近はS&P500の投資信託にも興味が湧いている。人口減少のフェーズに移行した日本の将来見通しは楽観できない。地元企業を応援する気持ちで国内株式投資は続けたいが、中長期的に資産を形成していくには海外に投資した方が有利だと判断し、つみたてNISAは全海外株式ファンドを選び、確定拠出年金も資産の半分近くを海外株式にしている。海外の中でも、やはり米国は安定感があり、伸び代も感じられる。中国も気になる存在ではあるが、僕は生活に溶け込んでいて身近に感じられる米国企業を応援したいと思う。最近のS&P500は緩やかに上昇しコロナ以前の水準に戻りつつあるため、ちょっと手を出しづらい。僕に適正な買い時を見極められるとは到底思えないが、できればドーンと下がったタイミングで、とりあえず50万円ほど買ってみたいと思っている。

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6月22日～6月26日の株式取引

6月22日（月）

TOW　100株　100株26,400円→41,500円（＋57.2%）で売却

持続化給付金委託問題で一躍脚光を浴びたTOW。新型コロナウイルスに負けず、業績を上方修正して過去最高益を予想し、配当金の上乗せも発表したため、一気に株価が上昇カーブを描き、100株400円前後で踊り場を迎えた。6月の中間配当確定も念頭にあったが、7月以降年内に再浮上することはまず無いだろうと判断し、指値指定で利益確定を選択した。ロマン枠として購入した株だったが、短期間でここまで回復したのは望外だった。イベント事業はこれからの復調が確実視される。8月～10月頃、株価動向と社会情勢を見極めたうえで、再購入を検討したい。

 

6月23日（火）

三菱ガス化学　100株134,500円→167,000円（＋24.2%）で売却

将来の需要増が期待される先端技術用材料のメーカー。本当はAGCの株を買いたかったのだが、資金不足でギリギリ手が出せなかったため、代わりにこちらを購入した。結局、4月末～6月末までの値動きは、AGCとほぼ同じで、騰落率もほぼ同じだったのは、素直に嬉しく思う。新型コロナウイルスの猛威を受けて、減収減益予想と振るわないが、製造業は他業種よりも比較的落ち込みは小さいと予想する。高度な技術力を必要とする高シェア製品を複数有しており、社会情勢に振り回されることにはなるだろうが、株価は堅調に推移すると見る。とは言え、次に買い時が訪れたら、今度はAGCを優先的に購入したいと思う。

 

上記以外だと、NTTデータとオリックスの株価が、6月半ば時点で10%以上上昇していた。このうちオリックスは明確に売り時を逃した感があったため、NTTデータの指値売却を狙ったが、約定できなかった。アメリカあたりが何らかのパフォーマンスを仕掛けてこない限り、これから株価は夏本番に向けて緩やかに減少していくのではなかろうか。次の買い時は8月頃になると思う。

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利益確定を進めていきたい

先日「上がろうが下がろうが、今年中は売らない」と宣言したが、今後に起こり得る以下のリスクを考えると、株価が年内に大幅上昇する可能性は低い（と言うか上昇するシナリオが見えない）が、大幅下落する可能性は大いにあると考えられるため、ある程度株価が上がった銘柄は、できれば7月末までに売却し、次の買い場に備える方針に転換したい。早速、覚えたばかりの指値売りで利益確定を試みることとした。

 

■    専門機関の見通しによると、ウイルス変異により毒性を増した新型コロナウイルスが、秋（10月頃）に再流行する可能性が高い。株価は銘柄を問わず急落すると予想する。

■    日本の株価は米国の株価動向に大きく左右される。11月にアメリカ大統領選挙が予定されているが、現職のトランプ大統領は、新型コロナウイルスや人種差別問題の対応で逆風が吹いており、再選を果たせない可能性が高まっている。バイデン新大統領が誕生した場合、株価は短期的に乱高下すると予想する。

■    現状の株価は、業績や失業率の悪化といった不景気の到来が確実視されている割に、高値を記録しており、バブルの様相を呈している。緊急事態宣言が完全解除されてから1ヶ月近く経過したが、相当数が自主的に外出自粛を続けていると思われる。10月の中間決算報告で前年度実績からの大幅減や業績予想の下方修正が相次いだ場合、株価は下落基調に陥ると予想する。

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指値指定で約定(2020年6月15日)

株価が下り坂に入った感があったため、指値指定での株式購入を試してみた。結果、アサヒビールHDはもう少し待ってから買えば良かったと反省した。指値指定の場合、確実性が高い金額ではなく、期待値を込めた金額を指定した方がいいのかなと思う。

 

6月15日に約定

東レ・・・100株：50,000円（計200株98,310円）

アサヒビールHD・・・100株：400,000円

 

　総投資額は1,021,010円となった。保有9銘柄のうち、ソースネクストとアサヒビールHDが取得額を下回っているが、株式時価総額は1,064,220円なので、少しだけプラスを維持している。まあ今年中に売却するつもりは全くないので、気長に値上がりを待とうと思う。

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本日（2020/5/20）の約定

不動産投資の国税還付金が振り込まれ、少し投資予算が出来たため、以下の銘柄を追加購入した。

 

5月20日に約定

双日・・・200株：47,200円（100株あたり23,600円）

 

商社株は概ね高配当で安定している。五大商社、特に業界最大手の三菱商事や、非資源分野に強みがあり勢いがある伊藤忠商事が鉄板と思われるが、単価が安い双日をチョイスした。世界経済の減速影響をモロに受けて、しばらくは低迷が続くと思うが、世界経済が復調すれば業績は上向き株価も回復するだろう。日本の商社の底力に期待している。

 

これまでの購入履歴は以下の通りだ。

 

4月27日に約定

東レ・・・100株：48,310円

ソースネクスト・・・100株：30,700円

TOW・・・100株：26,400円

 

4月3０日に約定

オリックス・・・100株：127,900円

NTTデータ・・・100株：108,000円

まんだらけ・・・100株：48,000円

三菱ガス化学・・・100株：134,500円

 

　これで総投資額は571,010円となった。6月に入れば、7日にゆうちょ銀行の定期預金が満期となり、10日に賞与が振り込まれ、22日に財形貯蓄口座から一部移管され、時期は未定だがコロナ対策の特別定額給付金も支給されるため、総計220～230万円の投資余力が生まれる見通しだ。今の所、追加で購入を検討している銘柄は以下の3種だ。

 

■    三井倉庫HD

アフターコロナの世界ではeコマース市場の成長が加速し、倉庫・物流業界も需要が伸びると予測する。三井倉庫HDは業界最大手なので、倒産の可能性は非常に低いと思われる。2020/3の前期配当性向は、同業他社に比べると14.6%と低く、今後経済減速が鮮明化しても減配は抑えられると期待。現時点での予想配当利回りも悪くない。100株13～14万円ほどなので、資金に限りがある個人投資家も買いやすいと思う。

 

■    AGC

5G関連素材の製造技術を多数保有しており、今後の更なる成長が見込める。4月24日発売の経済情報誌プレジデントで、「大暴落時に買うべき東証一部上場の高配当銘柄」と紹介されていた。100株26～27万円ほど。とりあえず100株購入し、株価推移を見て、買い増しを検討したい。

 

■    アサヒビールHD

居酒屋休業、イベント中止、旅行自粛などの影響は長引き、業績の回復は遅れると予測するが、年間売上高2兆円クラスの日本を代表する大企業が倒産するとは思えず、将来的には必ず復調すると期待している。経済情報誌プレジデントで、「東証一部で10期以上配当を継続している銘柄の中で、最も予想配当利回りが良い」と紹介されていた。100株36～37万円ほど。少しずつ値を戻しつつあるが、今すぐ買うことはできないのが、歯がゆい。

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不動産投資会社選びについて

前回記事　→　不動産投資について

 

 

不動産投資会社との商談に臨み、「不動産投資にも相応のリスクがあると考えられるため、今回は契約を見送りたい」と意思表示したら、「あなたの考えは極端にネガティブだ」「感情論で話している」「私達は最高の条件を提示している」「そんなに私達のことを信用していなかったなんて、とてもショック」「ローン残債が不動産価格を大きく上回るようなことがあれば、弁護士でも立てて私達を訴えればいいじゃないか」などと、2時間近く詰られ続けた。既に契約済みの不動産もあり、今後もお付き合いは続くため、遺恨を残さないよう、「どちらが感情的ですか？」と言いたい気持ちをグッと堪えて、耐え忍んだ。

 

不動産投資会社と契約を締結した当初を思い返してみると、「初期費用」「空室リスク」「来年の運用シミュレーション」について説明を受けたことはよく覚えている。しかし不動産投資では上記以外にも知っておくべきことが、たくさんある。本来は、不動産投資のプロ集団である会社側に説明する道義的責任があると思うが、売ってナンボの世界であるため、残念ながら「聞かれないと答えない」というスタンスは、どこの会社も崩さないと思われる。当記事では、不動産投資会社との商談で確認すべきポイントについて、私見を述べたい。

 

①初期費用以外の諸経費も余すことなく説明しているか。

2年目に不動産取得税の請求通知が届き、慌てて金策したことを覚えている。商談時に説明を受けた記憶は無かったため、後日、担当者に「あんなに請求されるとは思わなかった」と、電話でそれとなく話を振ってみたら、「もちろん請求されますよ、○○さんは、よく勉強してらっしゃるから、御存知だと思いましたが」などと、聞きようによっては、こちらの不勉強を煽るような返答がなされた。

不動産投資では、少なくとも「不動産取得税」「室内設備の修理・更新」「専有部（水道管等）の更新」は、オーナーが負担することになる。売却時には、「仲介手数料」をはじめとした、各種手数料を支払わなければならない。これらの諸経費について触れない業者は、あまり信用できないと思う。

 

②中長期的な運用シミュレーションを提示しているか。

来年の運用シミュレーション、具体的には毎月の収支と、前年度の源泉徴収に基づく確定申告後の節税効果については、紙資料に基づく説明を受けたが、その後について詳しく言及されることはなかった。年収が変わらなければ、10年先20年先30年先も、同様の収益が得られるはずと思い込んでも、おかしくない内容だったと思う。

だが、新築マンションの家賃が、今後も同水準を維持できるだろうか。将来性がある、駅近の好立地となれば、ライバル業者も攻勢をかけていくだろう。今は良くても、より好立地に新しいマンションが建築されれば、室内設備レベルが同程度であっても、居住者から選ばれにくくなり、家賃の下げ圧力がかかることは容易に想像できる。家賃が下がる可能性について不動産投資会社に見解を求めたところ、「今の家賃設定は周辺相場よりも低く抑えていますから、今後の下落は考えにくいですし、仮に下がったとしても2～3%程度ですよ」と、回答を得た。僕は相当甘い見通しだと思う。不動産投資会社は「最悪のケースばかり考えないで下さい」と僕に言ったが、「最良のケースばかり強調しないで下さい」と言い返したかった。

また長期所有していれば、室内設備の修理・更新といった突発的な支払いが発生するリスクは当然ある。最初の数年で運用益が出るのは、はっきり言って当たり前だ。問題は10年先20年先30年先になる。数年の実績を盾に取り、「ほら、利益出ているでしょ、追加で買いましょうよ」と言われても、説得力に欠ける。10～15年後に、家賃下落幅や突発的な支出が想定よりも小さかったら、再考してもいいと思うが、現段階での追加購入は踏ん切りがつかない。

 

③出口戦略を示しているか。

僕が契約した不動産投資会社は、売却という選択肢は示さず、当然ながら売却時の手数料についても説明はなかった。ローン残債は最終的にゼロとなるが不動産価値はゼロにはならないため、いつかは不動産売却額がローン残債を上回るはずである。その時期について見通しを求めたが、「不動産価格の推移は誰にも分かりません」と、回答を拒否された。僕が3室目の購入を断念した最大の理由である。

不動産投資会社の多くは、超長期で所有し、老後の年金に充てることを推奨しているようだが、新築35年ローンを組んだ場合、ローン完済後に残るのは築35年の古いマンションである。35年の間に空室や家賃下落による収入減が起こる可能性は非常に高く、特に空室リスクは築年数に伴い高まると考えられる。競争力を保つためには、相当なリフォーム又はリノベーション工事を行わなければならないが、専有部に関してはオーナーも負担ゼロとはいかないだろう。また不動産投資は節税効果が収益の要になるが、35年後も働き続けている人は、そう多くないだろう。既婚者や子だくさんの方であれば、遺産として持ち続ける考えは有りだと思うが、僕のような独身は、退職前に不動産を売却し、不動産投資から手を引くのがベターだと思う。

 

④説明が分かりやすいか。

特に超長期の所有を前提に考えると、手元資金に余裕があるならば、早期にローンの繰り上げ返済を行った方が、利息軽減効果が大きく合理的だと思うのだが、不動産投資会社は「繰り上げ返済は必要無い」の一点張りだった。理由を聞いても理解できなかった。「○○さんは、デキる人ですから～」などと変に持ち上げて、説明の繰り返しをやんわり断るような担当者には、胡散臭さを感じずにはいられない。

 

⑤感情的に話さないか。

初回契約時は別の担当者だったが、一通りの説明を聞いてから、僕が契約を逡巡する姿勢を見せたところ、語気を強め、苛立ちを隠そうとはしなかった。3室目の商談でも、僕がお断りムードを見せたあたりから、さながら圧迫面接のように、執拗に責め続けた。セールス中のお客様に対して、そのような態度で接することは、僕の常識では考えられない。この会社の風土なのだと思う。

 

⑥相手の本拠地では商談しない。

1～2室目の商談は、不動産会社の応接室で行われたため逃げ場がなく、早く商談を切り上げたいという気持ちもあって、ハンコを押してしまった。3室目の商談も、最初は「お迎えに上がりますから、弊社でやりましょう」と提案されたが、丁重にお断りして、自宅近くのファミレスを指定した。緊急事態宣言に伴う営業自粛要請を受けて、20時に閉店が決まっていたため、終わりが見えない険悪な雰囲気だったが、強制的に商談を切り上げることができた。不動産会社で商談していたら、気乗りしなくてもハンコを押していただろうと思う。はじめは契約するつもりでいても、詳しく話を聞いてから気持ちが傾くことは、誰にでも起こり得ることだ。商談は人目がある場所を指定し、「○時から予定がある」などと事前に伝えておき、友人などに「○時になったら電話して欲しい」と頼んでおくなど、逃げ道を確保しておくことが重要だと思う。

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不動産投資について

前回記事　→　僕のライフマネープラン

 

 

コロナ不況により不動産会社も売上が前年度比で数割ダウンしているらしい。不動産投資会社から、「次の条件を付けるから、3室目のワンルームマンションを買わないか？」と、改めてセールスを受けた。

 

①不動産購入にかかる初期費用は全額キャッシュバックする。

②不動産取得税は全額キャッシュバックする。

③空室時の家賃は35年間100%補償する。ただし家賃改定は2年毎に行う。

 

上記特典を踏まえ、これまでの実績と個人的に収集した情報に基づき、運用益をざっくり試算してみた。

 

1年目・・・3万円の赤字

家賃収入－住宅ローン－管理費＝－3万円

2年目・・・10万円の黒字

固定資産税・都市計画税＝－7万円　所得税還付＋地方税減税＝20万円　家賃収入－住宅ローン－管理費＝－3万円

3～9年目・・・2年目同様　毎年10万円の黒字　7年間で70万円の黒字

10年目・・・室内設備更新　35万円の赤字

固定資産税・都市計画税＝－6万円　所得税還付＋地方税減税＝20万円　家賃収入（10%減額）－住宅ローン－管理費＝－9万円　室内設備更新＝－40万円

11年目・・・2年目同様、毎年10万円の黒字

12年目・・・家賃10%減額　4万円の利益

固定資産税・都市計画税＝－7万円　所得税還付＋地方税減税＝20万円　家賃収入（10%減額）－住宅ローン－管理費＝－9万円

13～19年目・・・12年目同様、毎年4万円の利益　7年間で28万円の黒字

20年目・・・65万円の赤字

固定資産税・都市計画税＝－6万円　所得税還付＋地方税減税＝20万円　家賃収入（10%減額）－住宅ローン－管理費＝－9万円　室内設備の更新＝－40万円　専有部配管更新＝－30万円

21年目・・・1万円の赤字

固定資産税・都市計画税＝－6万円　所得税還付＋地方税減税＝20万円　家賃収入（20%減額）－住宅ローン－管理費＝－15万円

 

このケースだと、20年目以降は赤字運用になるため、19年目までに不動産を売却することが望ましい。19年目まで運用した場合、総額84万円の黒字となる。ローン残債と不動産売却価格が共に800万円とし、売却時の手数料は以下の通り概算した。

 

①仲介手数料　（800万円×3%＋6万円）×消費税10%＝33万円

②印紙税　5千円

③不動産登記費用　1～2万円

④ローン返済手数料　2万円

⑤不動産売却益にかかる税金　0円

 

計37万円ほどとなる。つまり19年間の運用で47万円の利益となる。

 

第一のリスクは家賃の減額だと思う。不動産投資会社は、「空室が発生した場合、まずは1～3ヶ月ほど家賃ゼロ円キャンペーンを行い、なるべく家賃は減額しないようにするし、減額したとしても5%ほどに留める」と回答したが、申し訳ないが、信用できなかった。10～15年後に家賃が10%程度減額する可能性は大いにあると、僕は思う。ただ、家賃が10%減額したとしても、設備更新などの追加費用が発生しなければ、年間では黒字を維持できる。

 

第二のリスクは不動産売却価格がいくらになるか読めない点だ。不動産投資会社も、「20年先の不動産価格は予想できない。売却損が出るなら売らずに運用すればいいだけ」と回答したが、ワンルーム投資は節税効果を加味しないと黒字化は難しい。僕は55～60歳での早期退職を目指している。投資用不動産を20年以上所有するつもりはないため、少々の売却損が出たとしても売却すると思う。仮にローン残債が不動産売却額を50万円上回れば、19年間で3万円の赤字となる。

 

第三のリスクは年収の減少だ。以上のシミュレーションは、年収が現在の水準で維持されることが前提を前提としている。降格はまず無いとしても、関連会社に転籍して賃金が下がる可能性はゼロではない。また健康問題や親の介護のため、フルタイムで働けなくなり、年収が下がる可能性もある。

 

不動産投資会社は、空室時の家賃補償100%を特にアピールしていたが、家賃ゼロ円キャンペーンなどで居住者を募集したとすると、空室期間は数カ月程度で済むと予想され、また空室が発生したら次の家賃改定で家賃を減額することになるだろうから、実質3～5万円ほどの効果しかないと思う。家賃100%補償は、20年目以降も不動産所有を続ける場合には有効と思われるが、早期売却を念頭に置いている場合には、あまり魅力的な提案ではないと思う。

 

なお、既に購入したワンルームでは、不動産購入時初期費用と不動産取得税を、1室あたり25万円ほど負担している。空室による家賃収入減額を5万円と仮定すると、19年間の運用で17万円の利益となる。

 

不動産投資は、少ない手元資金で始められる利点があり、株式投資に比べれば低リスクと思われるが、税金や諸経費を差し引くと、期待通りに運用できたとしても利益は大きくなく、投資妙味に欠けると思う。

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初めての株式投資

日経平均株価は3月中旬に底を突いてから、やや上がり少し下がりを繰り返しつつ、徐々に上昇傾向を示していたが、4月30日、僕の予想よりも大分早く2万円を超えてしまった。緊急事態宣言は予想通り延長となり、5月の決算報告を受けて再び減少に転じる可能性は否定できないが、確実に下がるとも言えないため、現状資金で買えるだけ買っておくこととした。

 

4月27日に約定

東レ・・・100株：48,310円

ソースネクスト・・・100株：30,700円

TOW・・・100株：26,400円

 

東レは将来の需要増が見込まれる、リチウムイオン電池用材料と炭素繊維に強みがある。ポケトークで知名度が急上昇したソースネクストは、サイバーセキュリティー事業の成長に期待した。イベント業界の株式も買っておきたいと考え、特に安価だったTOWを選んだ。

 

4月3０日に約定

オリックス・・・100株：127,900円

NTTデータ・・・100株：108,000円

まんだらけ・・・100株：48,000円

三菱ガス化学・・・100株：134,500円

 

オリックスの事業の全容は理解できていないが、「明らかに割安」というネット評が大勢を占め、過去の実績から高配当が期待でき、株主優待のカタログギフトも魅力を感じたため、購入。NTTデータは情報サービス事業で国内最大手。特に成長著しいクラウド業界やRPA業界に進出しているため、今回購入した7銘柄の中では最も早く株価が戻ると予想。まんだらけは、配当は期待できないようだが、100株で株主優待券を2,000円、1年以上保有で株主優待券を5000円も貰える。優待利回りは、1年目でも4.17%、2年目以降は10.42%と、非常に優秀。三菱ガス化学も、オリックス同様、「明らかに割安」で高配当が期待できるため、購入した。

 

　合計523,810円の株式を購入。これで投資リソースをほぼ使い切った。賞与を受給する6月10日まで、買い増しはできない。6月20日には財形貯蓄口座から120万円が移管され、賞与と合わせて150万円ほどの投資余力が生まれる。それまでコロナ不況による株価低迷が継続していることを願うばかりだ。

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