不動産投資会社選びについて

前回記事　→　不動産投資について

 

 

不動産投資会社との商談に臨み、「不動産投資にも相応のリスクがあると考えられるため、今回は契約を見送りたい」と意思表示したら、「あなたの考えは極端にネガティブだ」「感情論で話している」「私達は最高の条件を提示している」「そんなに私達のことを信用していなかったなんて、とてもショック」「ローン残債が不動産価格を大きく上回るようなことがあれば、弁護士でも立てて私達を訴えればいいじゃないか」などと、2時間近く詰られ続けた。既に契約済みの不動産もあり、今後もお付き合いは続くため、遺恨を残さないよう、「どちらが感情的ですか？」と言いたい気持ちをグッと堪えて、耐え忍んだ。

 

不動産投資会社と契約を締結した当初を思い返してみると、「初期費用」「空室リスク」「来年の運用シミュレーション」について説明を受けたことはよく覚えている。しかし不動産投資では上記以外にも知っておくべきことが、たくさんある。本来は、不動産投資のプロ集団である会社側に説明する道義的責任があると思うが、売ってナンボの世界であるため、残念ながら「聞かれないと答えない」というスタンスは、どこの会社も崩さないと思われる。当記事では、不動産投資会社との商談で確認すべきポイントについて、私見を述べたい。

 

①初期費用以外の諸経費も余すことなく説明しているか。

2年目に不動産取得税の請求通知が届き、慌てて金策したことを覚えている。商談時に説明を受けた記憶は無かったため、後日、担当者に「あんなに請求されるとは思わなかった」と、電話でそれとなく話を振ってみたら、「もちろん請求されますよ、○○さんは、よく勉強してらっしゃるから、御存知だと思いましたが」などと、聞きようによっては、こちらの不勉強を煽るような返答がなされた。

不動産投資では、少なくとも「不動産取得税」「室内設備の修理・更新」「専有部（水道管等）の更新」は、オーナーが負担することになる。売却時には、「仲介手数料」をはじめとした、各種手数料を支払わなければならない。これらの諸経費について触れない業者は、あまり信用できないと思う。

 

②中長期的な運用シミュレーションを提示しているか。

来年の運用シミュレーション、具体的には毎月の収支と、前年度の源泉徴収に基づく確定申告後の節税効果については、紙資料に基づく説明を受けたが、その後について詳しく言及されることはなかった。年収が変わらなければ、10年先20年先30年先も、同様の収益が得られるはずと思い込んでも、おかしくない内容だったと思う。

だが、新築マンションの家賃が、今後も同水準を維持できるだろうか。将来性がある、駅近の好立地となれば、ライバル業者も攻勢をかけていくだろう。今は良くても、より好立地に新しいマンションが建築されれば、室内設備レベルが同程度であっても、居住者から選ばれにくくなり、家賃の下げ圧力がかかることは容易に想像できる。家賃が下がる可能性について不動産投資会社に見解を求めたところ、「今の家賃設定は周辺相場よりも低く抑えていますから、今後の下落は考えにくいですし、仮に下がったとしても2～3%程度ですよ」と、回答を得た。僕は相当甘い見通しだと思う。不動産投資会社は「最悪のケースばかり考えないで下さい」と僕に言ったが、「最良のケースばかり強調しないで下さい」と言い返したかった。

また長期所有していれば、室内設備の修理・更新といった突発的な支払いが発生するリスクは当然ある。最初の数年で運用益が出るのは、はっきり言って当たり前だ。問題は10年先20年先30年先になる。数年の実績を盾に取り、「ほら、利益出ているでしょ、追加で買いましょうよ」と言われても、説得力に欠ける。10～15年後に、家賃下落幅や突発的な支出が想定よりも小さかったら、再考してもいいと思うが、現段階での追加購入は踏ん切りがつかない。

 

③出口戦略を示しているか。

僕が契約した不動産投資会社は、売却という選択肢は示さず、当然ながら売却時の手数料についても説明はなかった。ローン残債は最終的にゼロとなるが不動産価値はゼロにはならないため、いつかは不動産売却額がローン残債を上回るはずである。その時期について見通しを求めたが、「不動産価格の推移は誰にも分かりません」と、回答を拒否された。僕が3室目の購入を断念した最大の理由である。

不動産投資会社の多くは、超長期で所有し、老後の年金に充てることを推奨しているようだが、新築35年ローンを組んだ場合、ローン完済後に残るのは築35年の古いマンションである。35年の間に空室や家賃下落による収入減が起こる可能性は非常に高く、特に空室リスクは築年数に伴い高まると考えられる。競争力を保つためには、相当なリフォーム又はリノベーション工事を行わなければならないが、専有部に関してはオーナーも負担ゼロとはいかないだろう。また不動産投資は節税効果が収益の要になるが、35年後も働き続けている人は、そう多くないだろう。既婚者や子だくさんの方であれば、遺産として持ち続ける考えは有りだと思うが、僕のような独身は、退職前に不動産を売却し、不動産投資から手を引くのがベターだと思う。

 

④説明が分かりやすいか。

特に超長期の所有を前提に考えると、手元資金に余裕があるならば、早期にローンの繰り上げ返済を行った方が、利息軽減効果が大きく合理的だと思うのだが、不動産投資会社は「繰り上げ返済は必要無い」の一点張りだった。理由を聞いても理解できなかった。「○○さんは、デキる人ですから～」などと変に持ち上げて、説明の繰り返しをやんわり断るような担当者には、胡散臭さを感じずにはいられない。

 

⑤感情的に話さないか。

初回契約時は別の担当者だったが、一通りの説明を聞いてから、僕が契約を逡巡する姿勢を見せたところ、語気を強め、苛立ちを隠そうとはしなかった。3室目の商談でも、僕がお断りムードを見せたあたりから、さながら圧迫面接のように、執拗に責め続けた。セールス中のお客様に対して、そのような態度で接することは、僕の常識では考えられない。この会社の風土なのだと思う。

 

⑥相手の本拠地では商談しない。

1～2室目の商談は、不動産会社の応接室で行われたため逃げ場がなく、早く商談を切り上げたいという気持ちもあって、ハンコを押してしまった。3室目の商談も、最初は「お迎えに上がりますから、弊社でやりましょう」と提案されたが、丁重にお断りして、自宅近くのファミレスを指定した。緊急事態宣言に伴う営業自粛要請を受けて、20時に閉店が決まっていたため、終わりが見えない険悪な雰囲気だったが、強制的に商談を切り上げることができた。不動産会社で商談していたら、気乗りしなくてもハンコを押していただろうと思う。はじめは契約するつもりでいても、詳しく話を聞いてから気持ちが傾くことは、誰にでも起こり得ることだ。商談は人目がある場所を指定し、「○時から予定がある」などと事前に伝えておき、友人などに「○時になったら電話して欲しい」と頼んでおくなど、逃げ道を確保しておくことが重要だと思う。

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